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경매실수 - 입찰 가격 수정 안 돼요
입찰표에 입찰가격을 기입한 후에는 절대 수정해선 안 됩니다. 고친 흔적이 있다면 바로 무효 처리됩니다. 숫자는 정확하게 기재해야 하고 숫자를 알아보기 어렵게 썼거나 금액을 수정하고 싶다면 반드시! 꼭! 무조건 입찰표를 새로 작성해야 합니다. 가끔 "수정테이프로 지우고 다시 쓰면 안 되나요?"라고 묻는 사람들이 있는데 절대 안 됩니다.
수기가 아닌 컴퓨터로 작성해도 괜찮습니다. 단 누가 보더라도 알아볼 수 있게 정확히 써야 합니다. 혹시라도 입찰 당일 입찰가를 수정하고 싶은 상황이 올 수도 있으니 가격을 달리해서 작성한 입찰표를 2~3장 준비해 가는 것도 방법입니다.
경매실수 : 신분증은 꼭 챙기자
입찰표를 제출할 때는 신분증이 반드시 필요합니다. 가끔 지갑을 놓고 와서 입찰에 참여하지 못하는 사람들이 있다. 저도 그런 그런 경험을 한 적이 있다. 입찰하기 위해 집을 나섰는데 법원에 도착해서야 지갑을 놓고 왔다는 사실을 알아차렸습니다. 다시 돌아가 지갑을 가지고 올 수는 없는 노릇이었다. 허탈한 마음으로 얼마에 낙찰되는지 확인이나 하고 가자라고 생각하며 지켜보고 있었는데, 내가 적어온 낙찰가보다 120만 원 적은 금액으로 낙찰이 됐다. 입찰에 참여했다면 짜릿한 차이로 낙찰을 받을 수 있는 상황이었습니다.
이 일을 계기로 항상 신분증을 2개씩 따로따로 가지고 다니며, 지갑에는 운전면허증을 넣어두고 가방에는 주민등록증을 넣어둔다.
경매실수 : 입찰보증금 (수표는 전날 또는 당일 집 근처 은행에서 준비)
입찰 당일에 변수가 많습니다.
차가 많이 막히고 주차할 공간이 없어 예매다가 법원에 늦게 도착하는 경우가 의외로 많습니다. '법원 가서 수표도 찾고 입찰표 작성해야지'라고 계획했다가 입찰표를 제출하지 못하는 경우를 수도 없이 봤습니다. 물건이 많은 날이면 법원 은행은 입찰보증금을 찾는 사람들로 무척 혼잡합니다.
보증금이 부족할 경우 입찰 자체가 무효 처리된다. 지금까지 전국 법 원을 돌아다니면서 이런 경우를 열 번 정도는 본 것 같다. 생각보다 자주 일어나는 일이다. 입찰보증금은 1원이라도 모자라면 안 된다. 정확 한 금액을 넣어야 하는데, 정해진 입찰보증금보다 더 많이 넣는 것은 상관없다. 낙찰되면 나머지 금액은 돌려받기 때문이다. 현금으로 보증 금을 납부하면 실수가 많이 발생하니 꼭 수표 1장으로 미리 준비하는 습관을 들이자.
입찰보증금봉투에 보증금을 정확히 넣었는지 한 번 더 확인해야 한 다. 보증금을 넣지 않아 무효 처리되는 경우도 자주 발생하기 때문입니다.
입찰보증금을 돌려받는 경우와 돌려받지 못하는 경우
다음의 경우 최고가를 써냈더라도 입찰이 무효 처리된다. 단 보증금은 돌려받을 수 있다.
- 다른 법원에 가서 입찰한 경우
- 최저가보다 낮은 가격으로 입찰한 경우
- 대리 입찰 시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않거나 인감증명서상 도 장과 일치하지 않는 날인인 경우
- 입찰가를 수정한 경우
다음의 경우는 낙찰은 됐지만 포기할 수밖에 없어 입찰보증금을 돌 려받지 못한다.
- 입찰가에 0을 하나 더 쓴 경우 : 낙찰받을 수 있겠지만 잔금을 내기 어렵다. 잔금을 내지 못하면 입찰보증금 몰취된다.
- 물건번호를 잘못 기재한 경우: 엉뚱한 호실이나 다른 부동산에 입찰해 놓고 덜컥 낙찰받아 잔금을 내지 못하면 보증금 몰취된다.
- 대출이 나오지 않는다는 등의 사유로 입찰보증금 외 잔금을 내지 못한 경우
경매일이 바뀌거나 취소되는 경우
변경
예정된 입찰일에 경매를 진행할 수 없을 때 채권자의 신청에 따라 또는 담당 경매계의 직권으로 기일을 새로 정하는 것을 말한다. 채무 자가 돈을 갚겠다고 채권자에게 의사 표시를 하거나 송달 불능, 등 기타 사유로 입찰이 곤란한 경우가 이에 해당한다. 또는 채무자가 채권자와 합의가 됐다며 합의서를 제출할 때도 있다.
취하
경매를 신청한 사람이 경매를 진행하지 않겠습니다라고 법원에 의사를 밝힌 것을 말한다. 여러 이유가 있겠으나 채무자에게 전액 변제를 받았거나 경매가 오히려 손해라고 판단했을 경우에 취하를 한다. 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지 언제든 취하 신청이 가능하다는 사 실을 기억하자. 낙찰이 됐다고 끝이 아니라 잔금을 내야 내 것이 된다.
종국
우리 입장에서는 경매의 마지막 절차를 대금 납부로 생각하지만, 살 제로는 배당까지 완료돼야 경매 절차가 마무리된다. 배당을 할 때 누군가가 "이 배당에 이의가 있습니다!" 하고 손을 번쩍 들 수 있다. 이처럼 이해관계인이 '배당이의'를 신청하면, 아직 경매가 완료된 게 아니어 서 이를 '미종국'이라 한다. 배당이의 없이 완료되어야 '중국'이 된다.
물건번호 확인 - 개별매각 / 일괄매각
개별매각 사건의 물건번호를 반드시 기재
일괄매각과 개별매각이 있다. 일괄매각은 하나의 경매 사건에서 진행되는 부동산이 2개 이상일지라도 하나로 묶어 매각하는 것을 말한다. 개별매각은 사건은 하나지만 2개 이상의 물건을 따로 매각하는 것이다. 개별매각물건 입찰은 사건번호뿐만 아니라 물건번호도 반드시 함께 기재해야 한다. 물건번호를 적지 않으면 무효 처리된다. 여러 개 의 물건 중 어떤 물건에 입찰한 것인지 알 수 없기 때문이다.
토지·건물 일괄매각인지 지분 물건인지 반드시 확인하자
경매 진행 중인 물건들 중 대부분이 토지·건물일괄매각이다. 그런데 토지만 매각하거나 건물만 매각하는 경우가 있다. 또 토지와 건물 지분매각인 경우도 있다.