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경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 경매와 관련한 용어를 알아보는 시간을 갖으려고 합니다.
1. 강제경매와 임의경매
채무자가 채권자에게 빚을 갚지 못해 법원에서 강제로 경매를 진행하는 것입니다. 강제경매는 채무자의 동의 없이 진행되며, 경매 대상은 부동산이나 차량 등입니다. 강제경매는 채권자가 법원에 소송을 걸어 '판결문'을 통해 경매가 진행됩니다. 임의경매는 담보권(집을 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리)에 의하여 경매가 진행되는 것입니다. 이는 채무자가 변제하지 못할 상황을 대비하여 일정한 담보를 잡아두는 것입니다. 임의경매는 채권자나 채무자가 원할 때 진행됩니다.
2. 매각기일
매각기일이란 집행법원이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말합니다. 법원이 부동산을 매각하기 위해서는 우선 매각기일과 매각결정기일(기간입찰의 경우에는 입찰 기간 포함)을 지정하고, 이를 공고해야 합니다.
3. 입찰보증금
입찰보증금은 입찰금액의 100분의 5 이상으로 하여야 합니다. 입찰보증금은 입찰 참가자가 입찰에 앞서 미리 일정 금액을 납부하는 돈입니다. 낙찰자가 계약을 포기하는 등 의무를 이행하지 않으면 입찰보증금을 몰수할 수 있기 때문에 부실 업자의 응찰을 사전에 방지하기 위한 것입니다.
4. 감정가액
감정가액은 부동산이나 자산 등의 가치를 평가하는 것입니다. 감정가액은 감정사가 해당 자산의 상태와 시장 가격 등을 고려하여 산출합니다. 감정가액은 부동산 거래에서는 매매가격과 비교하여 높거나 낮을 수도 있습니다.
5. 유찰
경매에서 응찰자가 없어서 낙찰되지 못하고 무효 선언이 되어 다음 경매로 넘어가게 되는 것입니다. 유찰은 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과하는 경우에 일어납니다.
6. 재매각
재매각이란 경매에서 낙찰자가 없어서 낙찰되지 못하고 무효 선언이 된 후, 다시 경매를 진행하는 것을 말합니다. 예를 들어 부동산 경매에서 유찰되면 해당 부동산은 재매각될 수 있습니다.
7. 최고가매수신고인
경매에서 가장 높은 입찰가를 제시한 사람으로 낙찰자를 말합니다.
8. 차순위매수신고자
최고가 매수인 이외의 사람이 일정한 요건을 갖추어 차순위매수신고를 한 경우 '차순위 매수신고인'이라 합니다.
9. 공유자 우선 매수 신고
공유부동산의 지분에 관하여 경매로 낙찰받았을 때 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 사실을 통지해야 합니다. 만약 해당 부동산의 공유자가 우선매수권을 행사하여 부동산을 본인이 매수하겠다고 하면, 최고가 매수인은 차순위로 밀리게 됩니다.
10. 매각허가결정
매각허가결정은 낙찰일로부터 7일 후에 내려집니다. 이 기간에 최고가 매수 신고인의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사해 문제가 없으면 매각 허가 결정이 내려집니다.
11. 즉시 항고
매각허가결정에 대한 즉시 항고는 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정에 대하여는 그 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인, 매각 허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인, 매각 허가를 주장하는 매수신고인이 즉시 항고 또는 사법보좌관의 처분에 대한 이의신청을 할 수 있습니다.
12. 이해 관계인
이해관계인이란 어떤 사건에 대하여 이익 또는 손해를 받을 가능성이 있는 자로서 그 사건에 대하여 법률상의 권리나 의무를 가지는 자를 말합니다. 예를 들어, 부동산 매각과 관련하여 이해관계인은 매각대상 부동산의 소유자, 임차인, 담보권자 등이 될 수 있습니다.
13. 대금납부
부동산 경매에서 낙찰 후 대금을 납부하면 법원은 소유권이전등기 촉탁을 합니다. 매각 허가 결정되면 대여 납부 기한을 정하고 낙찰자에게 통지합니다. 보통은 허가일로부터 1개월 이내이며 낙찰자는 이 기한까지 매각 대금을 납부하면 됩니다.
14. 배당기일
부동산 경매에서 배당기일은 일반적으로 매수인이 매각대금을 지급한 날로부터 3일 이내에 지정하게 됩니다. 원칙적으로는 배당기일을 지정하는 날로부터 2주 이내에 배당기일이 잡히도록 하고 있지만 실제로는 대금납부일로부터 약 1개월 정도의 기간이 소요됩니다. 그 지정된 날짜에 법원 해당 법정에 참석하여 배당금을 수령하시면 됩니다.
15. 배당
부동산 경매에서 배당은 매수인의 매각대금과 그 금액에 대한 배당기일까지의 보관금 이자가 있는데, 이를 배당받을 관련자에게 나누어 주는 것입니다. 배당순서와 관련하여 먼저 경매 비용과 관련해서 비용을 납부한 경매신청자에게 최우선으로 주며, 여기에는 경매신청 인지대, 감정평가료, 집행 수수료, 경매개시결정등기 촉탁 비용, 송달 비용 등이 포함됩니다. 일반적으로 크게 경매 비용을 먼저 제하고, 최우선변제, 우선변제, 일반채권 순으로 배당이 이루어집니다.
16. 명도
명도란 부동산 경매에서 낙찰자가 낙찰금을 납부하고 부동산을 인수하는 것을 말합니다. 명도는 명도 확인서를 작성하고 이를 통해 이루어집니다. 명도 확인서는 명도 시 낙찰자와 점유자 서로 간 협의/협상 내용을 기록하여, 이행하기로 약속을 확인하는 서류입니다. 명도 합의서는 명도 확인서와 비슷하지만 법적 구속력이 없습니다.
17. 강제집행
강제집행은 채무자가 부동산을 비워주지 않을 경우 채무자의 개인재산을 압류하여 채권자의 권리 만족을 얻는 법률적 절차를 의미합니다. 강제집행을 하기 위해서는 강제집행 신청서와 몇 가지 서류들을 준비해야 합니다.