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등기부등본의 구성요소
- 부동산에 투자하기 전 반드시 확인해야 하는 것이 등기부등본입니다.
- 집이나 땅을 살 때, 경매 물건에 입찰할 때, 심지어 전세 집을 고를 때도 마찬가지.
- 등기부등본은 부동산 관련 공적 장부 중 하나로 사람으로 치면 주민등록등본과 비슷합니다.
이 서류에는 부동산의 위치와 면적은 물론 소유권·지상권·저당권 등 권리관계가 상세히 나와 있기 때문입니다. 부동산은 외형만으로 어떤 사람이 소유하고, 점유하고 있는지 정확히 알 수 없는 만큼 등기부에 표시사항과 권리관계를 적어 일반인에게 공시하고 있습니다. 그 때문에 집주인이나 거주자가 아닌 타인도 등기부등본을 열람하거나 등본을 발급받을 수 있어요.
가. 표제부
- 해당 부동산의 위치, 면적, 용도 등이 기록되어 있습니다. 부동산 종류에 따라 내용이 조금씩 다른데 토지의 경우 지번 면적 외에 지목, 지적 등이 표시됩니다.
건물 표제부에는 지번과 구조, 용도, 충수, 건평 등이 기재되는데 등기부등본에 집합 건물로 표시되는 아파트는 해당 호수가 속한 동 전체에 대한 표제부(1동의 건물 표시)와 해당 호수에 대한 건물 표제 부(전유부분의 건물 표시)가 따로 정리돼 있지요.
- 해당 호수가 속한 동 전체에 대한 표제부(1동의 건물 표시)
- 해당 호수에 대한 건물 표제부(전유부분의 건물 표시)
나. 갑구
- 갑구는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 적혀 있습니다.
- A가 부동산을 사면 그 이름이 소유권자로 갑구에 오르고, 등기일도 표시됩니다.
- A가 B에게 부동산을 팔면 소유권이 B로 이전되고 등기 부등본 갑구에 추가로 기재됩니다.
만약 C가 B에게 부동산을 구입하고 동기를 치르지 않으면 소유권을 행사할 수 없습니다. 해당 부동산은 여전히 B 소유인 것이지요. 갑 구에는 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 경매기입등기 등의 권리들이 정리되어 있습니다. 참여자들은 이 중 가등기, 가처분, 예고등기의 3가지는 특히 주의
가등기가 왜 위험할까요?
- 가등기는 본등기 전에 하는 임시등기로 소유자가 돈을 빌리면서 갚지 못하면 부동산을 대신 주기로 했을 때 설정하는 등기.
- 가등기가 되어 있는데 나중에 가등기권자가 본등기를 하면 이전 등기 효력이 모두 상실되기 때문.
- 즉 본등기가 가등기 순위로 소급.
가처분은 왜 위험할까요?
- 이혼을 한 상태에서 재산분할하는 과정 안에 배우자의 부동산, 유가증권 등을 처분을 금지하기 위해 가처분하는 것이고, 위자료나 양육비를 받기 위해서 하는 행위를 가압류라 이해를 하면 쉽겠습니다.
- 여기에서 가처분은 돈을 받기 위해서 해당 부동산의 처분을 금지시키는 임시처분행위.
- 따라서 가처분 상태의 부동산은 다른 사람에게 팔거나 명의를 변경할 수 없고, 부동산을 담보로 은행에서 대출도 받을 수 없는 권리이기 때문
예고등기는 왜 위험할까요?
- 예고등기가 등기부등본에 설정되어 있다는 것은 소유권이나 근저당권 등 기타 권리에 대해서 말소소송중이라고 일단 이해하면 좋다.
예를 들어서, 어떤 부동산에 등기상 소유자로 4명의로 등기가 되어 있는데 B라는 사람이 실제 소유자임을 주장해 A에게 소유권말소소송을 제기하면 법원에서는 등기사항증명서에 소유 권에 관한 예고등기를 직권으로 등기하게 됩니다.
이때 원고는 본인이 실제 소유자라고 주장하는 B가 되고, 피 고는 등기권리증에 나타난 소유자인 A가 됩니다. 이런 상태에서 어떤 채권자가 경매를 신청하게 될 때 1순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 모두 소멸되어야 하는데, 여기서 문제는 후순위임에도 불구하고 예고등기는 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다.
예고등기가 소멸될 것으로 잘못 판단하고 입찰해 낙찰받았다면 해결 방법이 없습니다. 다만 2011년 10월 13일에 부동산등 기법의 개정으로 예고등기는 폐지가 되었습니다. 그렇다 하더라도 이미 등기가 된 예고등기는 폐지가 되지 않기 때문에 주의가 필요합니다.
다. 을구
- 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있다.
- 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받으면 등기부등본 을구에 '근저당'이 설정됩니다.
- 일반적으로 을구의 근저당 설정을 보면서 이 집에 빚이 얼마 있는지를 알 수 있습니다.
을구에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재.