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권리분석의 기초
1. 권리분석을 함에 있어 가장 먼저 해야 할 일은 말소기준권리를 찾아내는 일이다.
말소기준권리에는 (근) 저당권, (가) 압류권, 담보 가등기, 강제경매기입등기 등이 있다.
2. 말소권리기준들 중에서 등기부상 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 사건의 기준권리가 되고 이 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 소유권이전청구권 보전가등기와 임차인 중에서 임대차계약과 주택의 인도, 전입 신고를 먼저 한 임차인이 인수 대상이 될 것이고, 이들 권리들이 말소기준권리보다 뒤져 있으면 낙찰로 인하여 말소되게 되어 낙찰 자가 인수할 필요가 없게 된다.
3. 등기부상에 예고등기는 말소기준권리보다 앞서 있든 뒤져 있든 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다. 예고등기는 낙찰로 인한 소유권이전 등기 시 말소되지 않는 등기이기 때문이다.
4. 유치권의 경우는 그 권리의 성질상 등기할 수 없는 권리이고, 목적물을 점유함으로써 주장할 수 있는 권리이기에 역시 말소기준 권리와 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다.
권리분석의 핵심
등기부(등기순위) 보는 법
(1) 등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다.
표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청등이 보인다.
이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재된다. 마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악한다. 다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수 순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다. “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.
(2) 우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다.
이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨 윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.
* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문 가가 되기 전에는 피하는 것이 좋다.
| 1 | 근저당 | 말소 |
| 2 | 지상권 | 말소 |
| 3 | 가등기 | 말소 |
| 4 | 가처분 | 말소 |
| 1 | 가등기 or 가처분 | 지속 |
| 2 | 저당권 | 말소 |
| 3 | 저당권 | 말소 |
| 4 | 전세권 | 말소 |
이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다”는 민사집행법상의 ”소제주의“ 이다. 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권 등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다. 가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금 외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다.
다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료된 는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다. 또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소된다. 소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해 야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다. 이 같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식 중 반은 터득한 셈이다.
(3) 주택임대차보호법
경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다. 시가보다 비싸게 경매받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다. 경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거 용건물인 경우 필수적 요건이다. “대항력”이란 임차인이 제삼자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다. 집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 한다.
주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정한다. 등기부에 전세사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다. 경매주택에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 때 보다 세심한 주 의가 요구된다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경 쓸 필요가 없거나 둘 중 하나이다. 판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수 있다.
경매에 따른 임차금 부담 여부
구분권리관계경매결과
| 사례1 | 2022. 04 저당 / 2022. 10 전세 | 모두말소, 추가부담 없음 |
| 사례2 | 2022. 09 전세 / 2022. 10 저당 | 저당만 말소 임차보증금추가 부담 |
| 사례3 | 2022. 09 저당 / 2022. 10 전세 / 2022. 11 저당 | 모두말소,추가부담 없음 |
선순위저당권이 존재하는 경우(사례 1)
세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우이다. 임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없다.
소제주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다. 즉 경매참여자의 추가 부담은 없다.
후순위 저당권이 존재하는 경우(사례 2)
주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있다. 따라서 선순위임차인은 후순위저당권의 실행으로 임 차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산상의 모든 부담을 인수한다. 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰가격 은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 된다. 경매초보자의 실수는 (사례 2) 경우는 간과하기 때문이다.
선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우(사례 3)
선순위저당과 2순위 저당사이에 대항력요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우이다. 현재 판례는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장이다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위저당권의 담보가치가 후순위임차권 때문에 손상받는 결과가 될 것이다. 즉, 낙찰자의 추가 부담은 없다.
저당권이 없는 경우
등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 된다. 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대 보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다. 마지막으로 주의해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다. 입찰 1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차 확인한 후 입찰 전 재확인 절차를 거쳐야 한다.
사례(하자 판별법)
구분등기관계임대차관계경매참가여부
| 사례1 | 저당 1998. 7. 2 / 가등기 1999. 8.14 | 전세 2000.05.15 / 전세 2000.07.16 | ㅇ |
| 사례2 | 가등기 1998.05.27 / 저당 1998.10.11 | 전세 1998.05.25 / 전세 1999.03.18 | x |
| 사례3 | 저당 2022.03.02 | 전세 2022.03.01 | x |
| 사례4 | 가등기 2021.04.04 | 전세 2021.04.03 | x |
| 사례5 | 압류 2022.05.06 | 전세 2022.05.06 | ㅇ |
(사례 1)
1순위 저당이 세입일자 보다 빠르면 아무런 걱정 없이 경매에 참여해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금 의 추가 부담도 없다.
(사례 2)
전입일자 > 가등기, 저당권 설정일자 경매참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다. 이런 물건은 입찰가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다.
(사례 3)
1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통세를 놓는 것과 은행등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다. 이 때는 등기상의 권리종류에 따라 사정이 달라진다. 사례 3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다.
(사례 4)
가등기와 임차권의 효력이 같은 날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유자이 브로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다.
(사례 5)
말소기준권리(압류)와 임차권이 같은 날 충돌한 경우이다. 압류일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구할 수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다.