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부동산 경매 물건 확인 시 건물등기, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서이며 법원 경매 정보 사이트에서 누구나 확인할 수 있다. 각 서류에 어떠한 내용이 들 어 있는지, 그 내용을 어떻게 받아들이고 활용할 수 있는지 알아보자.
감정평가서
경매 사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내린다. 공인감정평가 기관에 의뢰하여 회신된 평가 금액을 최초 매각 금액으로 정한다. 부동산의 감정 일자와 입찰일 간에 6개월에서 1년 이상 차이가 나는 경우도 많은데, 이는 현재 시세를 반영하지 못하는 결과로 이어진다. 부동산의 시세는 고정되어 있지 않기 때문이다.
만일 부동산 상승기일 때 6개월 전 가격을 기준으로 삼는다면 입찰마다 필패할 것이 자명하다. 반대로 하락기일 때는 감정가를 믿고 이찰 하면 낙찰받기는 쉽겠지만 수익을 내기가 어려워질 수도 있다.
감정평가는 기계가 아닌 사람이 하는 일이다 보니 평가 자체에 오류가 발생하기도 한다. 감정평가가 과도하게 잘못되거나 중요 사항이 누락된 경우 이의 신청을 할 수 있지만 받아들여지는 경우는 드물다. 지인이 서울 한 빌라의 감정가를 신뢰하고 시세보다 높게 낙찰받은 적이 있는데, 내가 감정평가에 대한 이의신청을 했지만 결국 받아들여지지 않았다. 인근 중개소 여러 곳을 돌며 실제 시세는 매우 낮다는 확인서를 첨부했음에도 말이다. 그러니 감정평가금액을 전적으로 신뢰하여 입찰가를 산정해선 안 된다.
감정평가서는 다음과 같이 구성되어 있다.
- 감정평가의 근거(명세표)
- 위치 및 지적도
- 내부 구조도
- 현장 사진
여기에는 중요한 정보가 많이 담겨 있는데, 간혹 경매로 나온 물건 이 해당 물건의 일부인 경우가 있다. 아파트 같은 집합건물은 낙찰 후 잔금을 내면 해당 호수가 온전히 내 소유가 된다. 하지만 시골 농가나 주택 등은 우사, 창고, 옥탑방, 간이 화장실 등의 감정평가가 되어 있는지 잘 살펴볼 필요가 있다(제시 외 건물'로 표시되기도 한다. 이런 것들이 감정평가에 포함되어 있다면 낙찰 후 잔금을 내는 순간 내 것이 된다. 하지만 감정평가에 포함되어 있지 않다면 잔금을 낸다고 하더라 도 여전히 전 소유자의 것이므로 필요한 것은 따로 돈을 주고 매입해야 한다.
현황조사서
이 문서는 법원 집행관이 직접 해당 주소로 찾아가서 살고 있는 사람에게 점유 권원과 이유를 묻고 그 답변을 적은 문서다. 사실대로 말하려는 사람이 대부분이지만 거짓말을 하는 사람도 있다. 집행관에게는 사실만을 말하라고 강제할 수 있는 권한이 없으며, 집행관의 개인적인 의견이 포함될 수 있다.
필요한 모든 정보를 알 수도 없고 현황조사서의 빈칸을 딱 떨어지는 답으로 채울 수도 없다. 실제로 임차인의 정보가 누락되거나 점유자 의 거짓 진술이 적히거나, 전입일 또는 사업자등록일이 잘못 적히는 경우도 있다. 결국 임차인에 대한 정보의 진정성을 판단하는 건 입찰 자의 몫이란 얘기다.
그럼에도 현황조사서는 소유자나 임차인 점유, 유치권자의 점유 시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 기본적인 자료가 된다. 예를 들어 유치권 성립 조건 중 하나는 경매개시 결정 등기 이전부터 목적물을 점유해야 한다는 것이다. 그런데 현황조사서상 해당 점유에 대한 기록이 전혀 없다면, 추후 분쟁 시 유치권 성립 여부에 대한 판단에서 유치권을 주장하는 자에게 불리하고 낙찰자에게 유리한 증거가 된다.
매각물건명세서
부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업 자 등록일 확정일자 등을 기재한 문서다. 입찰 예정자의 의사결정을 위한 판단 자료로 가장 신뢰할 수 있는 문서다.
매각일 일주일 전까지 법원에 비치 해 주므로 누구든 볼 수 있다. 이 문서에는 특별매각조건의 내용이 작성된다. 입찰자가 매각물건 명세서를 신뢰하고 입찰했는데 잘못된 기재 등으로 인수해야 할 권리 가 발생한다면, 매각불허가 신청 등을 통해 입찰보증금 10%를 안전하게 돌려받을 수 있다.
입찰 전에 확인해야 할 가장 중요한 것이 매각물건명세서다. 특히 다음 사항을 유념해서 봐야 한다.
- 최선순위 설정일자: 말소기준 권리일(뒤에서 자세히 다룬다.)
- 배당요구 종기일: 채권자, 임차인 등 받을 돈이 있는 이해관계인이 자신의 권리만큼 돈을 달라고 신청할 수 있는 마지막 날이다.
- 비고란(※): 주의사항이 적히는 난인데, 아무것도 적혀 있지 않다면 권 리 관계가 깨끗한 물건이라는 뜻이다. 반대로 어떤 인수 사항이 적혀 있으면 위험 요소가 있다는 신호다. 예를 들어 '대항력 있는 임차인의 로 전액 배당 안 될 시 인수 금액 발생할 수 있음'이라는 내용이 적혀 있기도 한다. 초보자는 공란이거나 '해당 사항 없음'이라고 적혀 있을 때만 입찰에 들어가는 게 좋다.