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몇 년 전에 전국 집행관회의를 해서 법에도 없는 계고절차를 두 번 하기로 결의를 했다고 한다.
즉 집행관은 한 번해서 안 나가면 와서 한 번 더 하는 서비스를 해주는 것은 고맙지만, 경락인 입장에서는 시간만 지나가는 경우가 될 수도 있다.
특별히 살고 있는 집을 팔아서 이사날짜를 맞추어야 하는 경우 낭패를 당할 수도 있으므로 상황에 맞는 영리한 판단이 필요하다.
집행비용도 어느 정도는 예측을 해야 하는데, 보통 전용면적 25.7평(분양면적 32-4평)32-4평) 아파트를 집행하는 인원은 12명-15명으로 정해져 있어서, 집행관이 계고를 할 때 명도집행을 담당하는 업체에서 따라와서 견적을 내기도 한다.
보통 포장이사를 할 때에도 4-5명이 와서 하는데 그 3배의 인원이 와서 남의 짐을 들어낸다고 하므로, 돈은 많이 들고 이해가 안 될 것이다.
이렇게 인원을 많이 투입하는 이유는 무엇보다 짧은 시간 내에 집행을 마치고 집행관은 다음 집행 장소로 이동하여 업무를 계속 보아야 하기 때문이다.
전국의 집행관 사무소에서 집행비용이 가장 많이 드는 곳은 부산이다.
10년 전에 부산에서 집행을 한다고, 집행관이 남의 짐을 길바닥에 쌓아 두었는데 어떤 간 큰 도둑이 남의 이삿짐을 전부 변상해 주었다.
그 후로 부산에서는 무조건 인도 집행하는 짐을 창고에 보관하여야 하기 때문에 다른 지역에 비하여 거의 배 정도로 집행비용을 더 많이 지불해야 한다.
4) 세입자에게 주택을 인도받을 때 주의해야 할 점
요즘에 경매를 당하는 집의 세입자들은 대부분 임대차보호법의 보호를 받는 세입자들이고, 특히 서울과 수도권지역은 대부분 남의 집에 세를 얻어서 이사를 들어가기 전에 등기부를 확인하고 아무 이상이 없으면 동사무소에 전입신고를 하면서 반드시 확정일자 도장을 받으므로, 옛날처럼 경매가 되어서 전세보증금을 떼이는 경우는 아주 드물게 된 것은 다행한 점이다.
그런 서울 화곡동 빌라지역은 집의 매매가 보다 더 비싼 전세를 주고 살아서, 경매로도 집이 팔리지 않으므로, 울며 겨자 먹기로 세입자가 낙찰을 받지 않을 수 없는 경우도 많이 볼 수 있다.
전에는 세입자의 배당금 중 소액임차인 최우선변제가 가장 많았으나, 지금은 상황이 바뀌어 확정일자에 의한 우선변제금 배당이 더 많아졌는데, 이유 중에서 전세금대출이 가장 큰 역할을 한 것으로 보인다.
경락인이 세입자가 전세금을 배당받아도, 세입자에게 인도명령신청을 해도, 세입자가 이사를 갈 수 있는 날은 무조건 잔금납부 후 약 한 달이 지난 후부터가 된다.
더하여 세입자의 배당금 중에서 배당이의 소송이라도 들어오는 경우가 생기면 재판이 끝날 때까지 집세도 받을 수 없고 이사를 내보낼 수도 없게 된다는 점에 유의를 해서 임대차의 성립이 의심스럽다고 여겨지면 이런 집은 매입하지 않는 것이 가장 좋다.
5) 닭이 먼저냐? 달걀이 먼저냐?
세입자가 배당금을 전부 수령하려면 경락인이 주택인도확인서를 만들어 주어야 경매계에서는 배당금을 지급하여 준다.
특별히 주택인도확인서는 경락인이 법원에 와서 경매계장이 보는 앞에서 작성하여도 경락인의 인감증명이 첨부되어야 한다.
주택인도확인서는 세입자가 집을 완전히 비워서 경락인에게 점유를 인도하여 주었음을 확인하는 문서인데, 세입자는 이사를 가지 않은 상태지만 곧 이사를 갈 터이니 이 문서를 만들어 달라고 요청을 하는데 경락인의 입장에서는 법원에서 배당금은 다 받고 빨리 이사를 가지 않고 골탕을 먹게 되면 큰일이라는 걱정이 당연히 앞선다.
세입자의 입장에서는 배당금을 받아야지 이사 가는 집에도 대금을 치를 수 있는데, 집을 비웠다는 확인서를 제출해야 돈을 내줄 수 있다고 하고 경락인은 집을 비우기 전에는 집을 비웠다는 확인서를 해 줄 수 없다는 원론적인 얘기를 하니 대화는 계속 평행선을 긋게 되고 두 사람 모두 여간 답답한 일이 아니다.
이런 경우 나는 주택인도확인서를 만들어주면서, 주택인도각서를 받는 방법으로 피차 어려운 문제를 해결한다.
주택인도각서는 사실을 기재하고 확실한 약속이행을 만들게 하는 문서이므로 파격적인 면이 없을 수 없다.
| 부동산 인도 각서 각 서 인 : 홍 길 동(880130-1234567) 피각서인 : 경 락 인 각서하는 부동산의 표시: 서울시 은평구 수색동 300번지 알파아파트 101동 1101호 면적; 84.56㎡ 각서 사항 이 사건 부동산은 서울서부지방법원 2020타경12356 부동산임의경매사건에서 피각서인이 소유권을 취득하였으며, 경매절차에서 각서인이 전세보증금 6억 원을 수령하려면 피각서인이 주택인도확인서를 작성하여 주어야 하는데, 각서인은 주택인도를 하지 않은 상태에서 피각서인의 호의로 주택인도확인서를 작성하여 주었음을 확인한다. 각서인은 2022년 9월 30일까지 피각서인에게 주택의 인도를 하겠다. 각서인이 위 제2항의 약속을 지키지 못하면 피각서인은 각서인의 가재도구 일체를 창고에 보관하여도 각서인은 일체 이의를 제기할 수 없다. 창고에 운반, 보관하는 중에 발생하는 분실. 도난 등의 사고에 대하여 각서인은 일체 문제를 제기할 수 없으며, 형사상의 고소. 고발도 하지 못하며, 운반. 창고비용은 전부 각서인의 부담으로 한다. 위 각서사항을 지키기로 약정하여 각서를 작성합니다. 2022년 8월 30일 각서인 홍 길 동 경락인 귀하 |
위와 같은 각서를 작성하고 집을 비워주는 약속을 지키지 못한 경우는 볼 수 없었다.
닭이 먼저인지 달걀이 먼저 인지 다투고 있을 문제가 아니라 현명한 방법을 찾아서 win-win 할 수 있는 것이 중요하다.
6) 사람이 살지 않는 집인 경우
십여 년 전에 울산의 신항만지구에 땅을 2억50002억 5000만 원에 경매로 낙찰받아서 잔금도 내기 전에 딱 곱절을 받고 판 적이 있는데, 이때 명의를 포항에서 전기공사업을 하는 동생의 이름으로 하였던 적이 있고, 팔고 정산을 하면서 동생에게 이름값이라며 2000만 원을 주었던 적이 있었다.
이 동생에게서 퇴근 시간쯤에 ‘형님 지금 부산에 가고 있는데 잠깐 시간을 내서 만나 달라’ 고 급한 전화가 걸려왔다.
목소리를 들으니 상황이 심상치 않아서 만나서 얘기를 들었다.
울산 땅을 자기 이름으로 사고팔아서2000만 원을 얻어서 쓴 것은 좋은데, 이름을 빌려준 자기는 경우 2000만 원을 받고 보증금 2000만 원으로 제 이름으로 낙찰받은 형은 2억을 벌었으니, 아무리 생각해도 납득이 안 가서 자기 손으로 경매를 해보려고 하였는데 마침 포항에서 경매를 하는 사람 중에 중학교 동기동창이 있어서 같이 시작을 하였다고 한다.
마침 20평 정도 되는 빌라 한 세대가 3회 유찰되어 값도 반으로 떨어져서 제 이름으로 응찰하여 최고가 매수신고인이 되었는데, 그 뒤로 친구와 같이 가서 보니 집은 비워져 있다고 하며 열쇠는 그 위층에 사는 할머니가 가지고 계셔서 열쇠를 얻어서 들어가 보니, 작은 방 하나에 못 쓰는 물건들만 쌓여 있어서, 이것을 본 친구는 구청 청소차 불러서 싹 치우자고 하여 그다음 날 청소차를 불러서 치웠는데, 그 후에 경찰서에서 주거침입 및 절도혐의로 출석요구서가 와서 경찰서에 갔더니, 방 하나에 애들 돌 반지 수십 개와 필리핀 신혼여행 사진일체 등 전부 4500만 원의 손해를 보았다고 주택의 전 소유자가 고소장을 접수했다고 한다.
나는 동생에게 인도명령결정은 받았냐고 물었더니 동생은 그게 무엇이냐고 나에게 다시 물으니 참 어이가 없었다.
만약 이 친구들이 인도명령 결정이라도 받았으면 이론적으로 집주인이 소유권에 기한 방해물 배제권을 행사하였다는 논리라도 주장할 수 있는데, 인도명령이 무엇인지도 모르는 사람에게는 뭐라고 말할 수도 없는 일이고 나무랄 수도 없는 아주 고약한 일이었다.
쉽게 말하면 집을 경매로 낙찰받았다고 아무 권리도 없이 남의 집에 들어가서 남의 가재도구를 전부 청소차를 불러서 아주 깨끗하게 버렸는데, 경매를 당한 집주인은 이 시간이 오기를 학수고대하고 있었던 것이다.
이 사건은 민사소송에서는 겨우 피고 승소를 하였고 형사에서는 검사가 기소유예를 해 주었는데, 기소유예란 죄는 있으나, 처벌을 당장 하여야 할 정도의 죄는 못되니 ,, 재판에 넘기지는 않겠으나, 또다시 잘못을 하면 혼이 날 것이란 말이다.
가. 가재도구는 있고 사람이 살지 않는 경우
10여 년 전에 아파트를 한 세대 낙찰받았는데, 문은 열어놓고 가재도구만 남아있는 상황에서 사람들만 없었다.
인도명령신청을 하여 결정을 받았지만, 송달이 안 되어 공시송달을 하던 중이라, 아파트 관리사무소 직원을 대동하여 사진을 촬영하면서 집 안에 들어가서 종이 위주로 뒤졌더니 장롱 밑바닥에서 오래된 호적등본을 발견하고, 호적등본 안에 있는 부모님을 찾아 나섰는데, 교외에서 비닐하우스를 만들어서 장사도 하면서 살고 있는 부모님을 만나서, 아드님이 일이 잘못되어서 집은 경매되고 짐만 남겨놓고 사람은 없어졌다고 말씀드리고 나서, 나중에 가재도구를 전부 장만하려면 돈이 많이 들 것이니, 제가 짐을 이리로 갖다 드리면 부모님께서 보관하여 주시면 어떠실지 하고 여쭈어 보았더니, 어머님은 그리 해 주시면 너무 감사하다고 말하셔서 그 비닐하우스로 짐을 옮겨 드린 적도 있다.
나. 가재도구도 없고 사람도 없으나, 복 받을 집
집안에 먼 친척으로 조카뻘 되는 사람이 집을 사달라고 하여 찾아왔었다..
남편이 시내버스 기사를 하는데 수입도 시원치 못한 형편인데 자꾸 이사 다니기가 힘들어서 차라리 집을 샀으면 하는 것이었다.
마침 서동 현대아파트 23평형이 경매가 나와서 이 집을 사라고 하였다.
입찰법정에서 최고가매수신고인이 되었고 잔금을 치기 전에 주택인도를 받기 위해서는 내가 가서 보아라도 주어야지 친척 형님에 대한 예의가 될 것 같아서 가서 보면서 깜짝 놀라지 않을 수 없었다.
현관문 앞에 가니 쪽지가 붙어 있는데, 열쇠는 관리사무소에 있습니다.라고. 쓰여 있어서 관리사무소에 갔더니 열쇠를 받으면서 관리비는 얼마나 밀렸는지 물어보니, 며칠 전에 전부 정산하였고, 열쇠 맡기고 이사를 갔다고 한다.
집 안에 들어가 보니 정말로 깨끗이 청소까지 하고 이사를 나갔다.
경매를 당할 정도면 얼마나 힘이 들었을까 하는 생각이 들었고 그렇게 힘든 상황이면 보통 관리비는 낙찰인에게 떠넘기고 가는데, 완전히 정산을 하고 이사를 가는 정도로 성격이 깨끗한 분이면, 틀림없이 앞으로도 잘되고 성공하실 분이라는 생각이 들었다.
나는 조카에게 전화를 해서 와사 청소를 하고, 이사를 들어오라고 하였다.
이 집은 참 좋은 집으로 기억이 남는다.
그 이유는, 조카가 이 집에 이사를 들어가고 6개월이 지나서 또 집을 사달라고 찾아왔는데 그 이유가 기가 막혔다.
이 집은 현대에서 지은 집이고 당시에는 정주영 명예회장님이 살아계실 때인데, 조카가 이사 들어가서 사는 집은 6층 아파트로 100세대 정도가 살지만, 지하에 엄청나게 큰 수맥이 흐르는 통에 아파트 한 동이 전부 휘어버리는 것이었다.
현대의 명예회장님은 회사의 명예와 관계되는 일이라고 하시며 한 동 전부를 다 사들이라고 하여, 조카는 현대에 다시 팔았는데, 팔은 가격이 조카가 매수한 가격의 4배에 이르렀다.
물건을 많이 취급하게 되면 이렇게 운이 좋은 물건도 튀어나오는 법이다.
그러나 이렇게 좋은 운을 가지려면 기초도 확실하고 튼튼하여야 한다.
여기서 튼튼한 기초라는 것은 잔금을 내면서 반드시 인도명령 신청을 하여야 한다는 것이다.
사람이 살지 않고 빈 집이라면 인도명령받은 것으로 웬만한 문제에 대하여서는 논리적인 항쟁이 이루어질 수 있는 것이다.
지금은 특수경매훈련단을 운영하며 전국의 유치권. 법정지상권 여부가 문제 되는 물건을 찾아다니고 누구나 유튜브에서 특수경매훈련단을 치면 누구나 나를 볼 수 있지만, 경매에 필요한 부분들은 경매를 하고 싶은 사람들에게 잘 알려주고 싶다.